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界面新闻记者 |
企业新增租赁需求走弱、缩租现象频出，导致广州写字楼空置率攀升。
7月9日，第一太平戴维斯发布2025上半年广州房地产市场报告显示，上半年，全市平均空置率同比上升4.1个百分点，期末录得22.6%。
界面新闻统计发现，目前广州写字楼空置率已攀升至近十年高位。2022年之前，广州甲级写字楼空置率常年保持在10%以下。2022年后，空置率呈现走高趋势，不同市场机构数据显示，这一年年底空置率达到15%左右，到2024年底则进一步上升至接近20%。
作为典型的to B业态，写字楼租赁是区域经济兴衰的“晴雨表”，而空置率、租金等指标衡量着写字楼市场需求度，反映了企业活跃程度。其中，20%是国际公认的空置率“警戒线”。
空置率持续走高的主要原因是市场租赁需求不足。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇接受界面新闻采访时提及，上半年，企业普遍继续执行严格的成本控制战略，选址青睐于租金门槛、租用成本更低的物业，且鲜有面积扩张需求，市场整体办公增量需求有限。
上半年，广州写字楼净吸纳量为3.7万平方米，较上年同期回落21.2%。租赁交易以降本增效主导的搬迁（比重60.6%）为主，而新租（比重12.1%）、扩租（比重4.5%）的需求持续不振。谢靖宇认为，目前市场处于相对停滞的状态，寻求更高性价比物业的搬迁成为主流需求。不过，相对亮眼的是，1500到3000平方米的面积成交量占比对比去年年底有所提升，达到28.8%。
“其实空置率上升已经成为一个普遍现象，在亚太地区，除了新加坡和东京，其他国家和城市都有这个问题，这也是由于受到经济运行状况、全球地域政治影响，大部分企业缩减成本。而广州在一线城市中，已经是相对平稳的状态。”谢靖宇说。
在2020年以前，一线城市大力发展总部经济，规划发展了大量甲级写字楼。其后新冠疫情冲击下宏观经济增速放缓，但前期已经规划好的写字楼仍在入市，形成供大于求的局面。
根据报告，上半年，市场共八个新项目交付入市，合计带来32.3万平方米供应面积。期末，广州甲级写字楼市场总存量升至750.6万平方米，同比扩张6.1%。第三季度，预计将有9.8万平方米新增供应入市，推动总存量升至760.3万平方米。届时，市场存量规模将较2024年末扩张5.9%。
谢靖宇提到，这是自2016年来广州写字楼市场再次进入供应高峰的一个年份。对租户来说，留在核心区还是去次核心区会成为绕不开的话题。而对整个市场来讲，空置率和租金下降的压力会持续增大。
供求关系决定了甲级写字楼的租金走势。租赁竞争加剧的背景下，租金继续承压下行。截至上半年底，广州租金指数累计下降4.5%，平均租金为每平方米每月127.4元。
可以说，这创下了近十年来的租金新低。据界面新闻统计，2013年以来，广州写字楼租金长期保持每平方米每月160元以上，2020年前后达到最高峰，约每平方米每月190元。也就是说，目前写字楼租金仅是五年前的67%左右。
这同样是其他一线城市面临的难题。据世邦魏理仕统计，上半年，北京、上海写字楼租金分别为每月每平方米241.7元和247.2元，对比2024年底降幅分别达到5.5%和3.0%。截至上半年末，北京、上海写字楼空置率为20.2%和22.4%。
而深圳空置率则逼近30%。第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山接受界面新闻采访时指出，一个原因在于深圳的存量远大于广州，幅度达到30%到40%，且每年的新增供应也更多，“对比来看，现在广州的新增供应有所减少，上半年新增约30万平方米，而往年半年度的高峰供应可以达到50-60万平方米。”
对于一线城市而言，项目去化压力正在增加。第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海向界面新闻表示，过去半年甚至更长时间里，广州无论是商业的写字楼、零售还是住宅市场，都存在动力不足的问题。展望下半年，仍处于存量优化的阶段。
今年以来，美国关税政策及其所带来的复杂财政影响加剧不确定性，进而对制造业及外贸等行业的营商信心及企业经营造成冲击，相关行业写字楼租户在业务扩张及企业房地产决策方面也更加谨慎。
这也体现在拿地积极性上。谢靖宇补充道，从对土拍市场的监测来看，1-5月，产业用地或工业用地的成交比重达到八成以上，而商办用地的成交几乎趋近于零。疫情之后，产业用地或工业用地的成交比重不断上升，去年已经突破七成。
克而瑞数据监测显示，今年上半年，广州经营性用地供应37宗，供应总建面189.97万平方米，较去年同期增长19%。其中，广州经营性用地成交33宗，成交金额227.35亿元。
黎青山分析指，从拿地主体来看，实际用家拿地的趋势越来越明显，即有实体和运营业务的企业，而不是以前纯粹为了出售的开发商。加上未来供应量较大，传统的开发商对商办用地的态度会趋向谨慎。
“预计至少在未来数月，写字楼市场整体租赁需求增长将因此承压，而以新质生产力为主要代表的具备长期增长潜力的内需或为对冲外部风险的关键。”第一太平戴维斯在研报中指出。
从行业需求来看，上半年，金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业交易数量及面积占比均居前三，贡献约60%的成交；专业服务及信息技术类企业需求则保持相对平稳，交易面积占比均超10%。
黎青山认为，在产业分布上，广州相比其他城市的一个特点在于没有特别依赖于某个产业，“每个产业都比较平均，所以也带来抵御风险的韧性。而从需求来看，TMT、贸易是主要组成，金融业也有所上升。金融方面，广州主打银行后端，像汇丰、渣打都把数据和软件业务放在广州。”
期内，琶洲、国际金融城等新兴商务区继续以其高性价比优势吸引企业搬迁，净吸纳量合计达到5.4万平方米，成为市场去化的主要推动力。
琶洲以数字经济见长，黎青山告诉界面新闻，可以说琶洲带动了广州TMT产业的升级，“以前在天河区就孵化了三七互娱、网易等游戏产业，而琶洲专注于电商经济，以及AI、大模型等前沿科技，从技术上来看，进一步带动产业转型。”随着传统产业升级及本地信息文化产业的发展，市场有望迎来更多源自服务于传统行业的信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业的租赁需求。
今年开年，广州提出加快构建“12218”现代化产业体系，其中“人工智能”被定位为战略先导产业。目前，全市共有人工智能相关企业超2100家，覆盖产业链上游基础层、中游技术层、下游应用层。在广州的产业版图里，人工智能的目标是形成万亿级集群。